经纪人连环单
㈠ 现实生活中，中介真的像电视剧《安家》里展现的那样吗
1、店面规模剧中整个静宜门店加店长是一共7人，这在现实中人数配置肯定是偏少的，实际现在考虑到门店成本的问题都会有10-20个人，有的时候将近30人，后来还分成买卖经纪人和租赁经纪人，一般新人都是租赁经纪人，转正后根据情况，通过考试可以转为买卖经纪人。一个店可能会分成2-3个小组，一方面是出于门店成本考虑，另一方面员工没有底薪，基本所有开销都是自己的，那对于店长来说人越多肯定是越好的。
2、底薪安家天下在剧中进行了多次的改革，其中比较重要的是取消了员工的底薪，那大湿兄当时所处的公司也是经过多次改革，也是没底薪的（现在就不了解了），只有所谓的保底薪资，一切都是业绩说话，没有业绩说话都不硬气。所以像朱闪闪这样两年都没有业绩，一直都拿底薪的情况是不会出现的。正常的新人是三个月达到业绩要求即可转正，最多是六个月（业绩是达到三个月转正业绩的两倍），还得是店长看你顺眼才给你机会延长时间。在没有底薪的情况下，那只能是想方设法去做业绩，但并不是每个人都是房似锦，不能开单的情况下，自然就会离职，因为还有高额的房租和其它生活费用需要承担。
3、着装房似锦来到静宜门店的第一件事就是抓大家的着装问题，自己也是一直穿正装上班。这个真的就不得不吐槽了，大湿兄每天都被要求西装领带加皮鞋，衬衫必须是长袖的，这在平时还好，夏天的时候，在南方这种城市，每天穿上这身衣服系上领带就像受刑。于是大家就经常吐槽，“出门五分钟，出汗两小时”，“现在的我跟烤猪之间只差一撮孜然”。每天一到会议室开会，那真是“臭味相投，百味难辨”，再加点香水，那真是妙不可言。穿上这身衣服，真的是行动不便，不能做大幅度的动作，一整天下来要穿十几个小时，大湿兄就在这段时间差点胖成二师兄。所以那段时间基本都不用买其他的衣服，买了也穿不上。
4、店长像徐姑姑这样认识各行各业的人，身边的朋友也是一个个牛逼到不行，然后自己能出书的店长，还能被电视台采访，真的是极少的，更不用说还自掏腰包解决物业问题，店里员工家里有问题一下子就十万八万借的，不存在的。现实生活中的店长，跟你我一样都是社会中的普通人。只不过是在这个行业多待了几年，之前业绩还不错，给升上来的。因为当时大湿兄所处的城市公司刚入驻，所以店长大多都是从其他城市调过来的，所以除了多干了几年，多些经验，真的没有像徐姑姑这样的。
5、跟物业的关系徐姑姑徐姑姑为了疏通小区关系，花了几万块钱，房似锦被物业撬单，这些现实中也存在吗？肯定是存在类似的问题的，这个社会，多多少少还是会对中介行业存在一定的偏见，那物业和保安掌管着小区的安保和门禁，每天进出小区带人看房的人很多，大多数小区只要你有业主委托书加工作证做好登记就可以进出，或者是业主在家的话，直接跟业主打对讲就可以，但偏偏就存在一些物业或者保安故意刁难的。有委托书和工作证，就算登记也不行，必须要业主亲自来带，才能进入，还有的不仅要经纪人登记，还要客户登记，这意图是非常明显了。特别是有的物业公司本来自己也有做租售业务或者是跟中介公司合作的，外面的公司就很难进去了，就是故意恶心你，经过几番刁难让你进去了，但是要他们的人跟着上去，趁你不注意就递名片给客户。
6、跟其他中介公司的关系
既然是同行肯定就存在竞争关系，偏偏各种中介公司扎堆开在一起，只为占据有利位置，抢占先机。楼山关为给师傅出气，上别人门店找麻烦；房似锦为了开发老洋房假扮客户看房。这些都是存在的，既然是不同的公司，那所掌握的资源肯定就各不相同，但是大家对附近的楼盘都是很熟悉的，客户想要的户型自己没有，那肯定就会想办法去找，自然就会找到别的公司去了，这种事情时有发生。打架的事情虽然没有遇到过，但是确实有兄弟门店跟其他公司门店打架的事情发生，最后报警解决。
㈡ 关于换房你应该知道哪些
换房涉及的问题及程序繁杂，对于换房者来说要考虑以下四点：1.选择哪种换房方案；2.换房时机；3.换房风险；4.注意事项。
一、换房方案
既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。在北京，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。
有的中介为了多拿佣金，给你的房子定价很高，还做各种保证房子能卖出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。
2.碰到满意的房子，尽可能争取时间。
在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。
如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。
3.更有效率换房：
a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序；
b.出售旧房时根据市场行情合理定价；
c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加；
d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。
总结一下，换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。
该内容仅在北京适用
㈢ 买房子和卖房子各要交哪些税
一、买房子要交的税有：
1、公证费：贷款额乘以0.03％抵押登记费100元；
2、维修基金:购房者应按购房款的2%交纳；
3、印花税:总房款的万分之五；
4、契税:普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%。
二、卖房子要交的税有：
1、增值税：个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；
2、个人所得税：按照房产交易盈利部分的20%或者房款的1%来收取，值得一说到额是房产证满五年的而且是唯一租住房的可以免除个人所得税；
3、印花税：按照房屋全款的0.05%交纳；
4、交易费：房屋总面积*每平方米3元；
5、附加教育费：按照营业税的2%收取；
6、城建费：按照营业税的7%收取。
(3)经纪人连环单扩展阅读
卖房买房注意事项
1、签约换房时，应了解买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体，卖房和买房最好选择同一家中介机构，以保障整个连环单的交易进程；
2、关注连环单中各个款项的支付方式和时间，应参考另一个买卖单子的进展情况来约定款项的支付方式和时间，一旦涉及到贷款，需要经纪人及时将买卖双方的贷款进度反馈；
3、连环单中价款是否能够按照约定的时间支付以及对支付风险的把控是换房的重点；
4、可以使用补充协议将一些不明确的条款进行进一步的约定，减少后期不必要的纠纷和麻烦。
㈣ 做中介怎样把房子卖出去
1、知己知彼，首先了解你所在城市的中介费的收费水平。
在砍价之前，你必须做到知己知彼，了解你所在城市的中介费的合理水平，才会进一步砍价。目前关于中介费应该按照什么比例征收，中央政府是没有明文规定的，但各个城市的地方政府都是有规定最高比例，各家中介公司也基本按照这个最高比例进行报价。
目前一二线城市的中介费收取比例2%-3%之间徘徊，但大家要清楚这是中介报价，不是实际成交价，这个价格是有很大的还价空间的。但是这个还价空间每个公司是不一样的，一般而言，全国连锁的大型中介公司由于成本高，还价空间比较低，大部分在0.5%左右徘徊。假设你购买房子的中介费是2%，最低能砍到1.5%；非连锁的小型中介公司砍价余地较大，大部分的实际中介费是在1%左右。
当然我说的是大部分城市的情况，个别城市的中介点数可能与我说的有所偏离，这需要购房者自己去了解。最终砍价点数还要取决于的你谈判技巧。
2、正确谈判顺序：先确定中介费用，再去和房主谈判。
很多购房者都犯了低级错误，就是先和房主谈判，把所有一切都谈妥敲定了。然后回头问中介“你这个中介费能降一点”吗？如果你是中介你降不降，难不成为了几万中介费，几百万的房子不买了?这都到碗里的肉难道中介再还给你？
正确的谈判顺序是：你首先和中介确定好中介费、交易费等一系列的费用之后，再让中介帮你约房主谈判，如果费用谈不拢就换家中介谈判，现在房子基本没有独家，每家中介店都是有交易权的，谈判之前主动权在你手中，谈判之后主动权在中介手中。只有主动权在你手中时候，你的砍价余地才大！
3、看中房子之后，对比多家中介的中介费，选择最低的交易
首先时间点要掌握好，一定要在看中房子之后进行对比，不要在看房阶段对比，因为中介有可能骚扰房主，让房主以为客户多变相涨价。
其次你要充分利用房产中介之间的竞争达到砍价目的。具体的操作方式如下：所有的帮你带看的中介都要询问一遍。首先问中介有没有这套房源的销售代理权（一般来说房主的房源都是公开对外出售，所有的中介都有销售代理权的，如果没有，中介也会很快争取到这套房源的销售代理权。），然后问中介如果在你家成交中介费最低多少！接着依次询问几家中介的最低价格，最后根据报价进行压价，选择服务最好、报价最低中介门店成交。
4、充分利用中介门店各种活动，达到砍价目的。
大型连锁中介门店有时候会搞店庆活动或者有老客户优惠，其中店庆是可遇不可求，但是老客户优惠是长期活动，一般来说在同一家中介卖房，后期买房的时候中介费减半征收的，也就是原来中介费2%，你再买房只收你1%中介费，这对于大型中介来说是很大的折扣。
如果你在实际购房的过程中，发现实际砍价的中介费没有参加活动的中介费低。你就可以转换到有优惠的中介门店去成交。
㈤ 房产渠道专员的拓客方法有哪些
1、业主
很多业主卖房的原因基本上都是换房子，而这些业主卖房子以后，一般都会立马卖房，在我们行业里叫连环单。
2、上门客户
每个月都会有客户上门登记咨询的，你要做的就是主动、热情的去接待，用心去解决客户问题，日积月累，积少成多，主动上门的一般都很有意向购房。
3、人际关系
要让亲朋好友知道自己在做房产行业，你身边的亲戚朋友、同学可能会有购房需求，中国人讲究做熟不做生，同样条件下，自然会找你。
4、公司公客
中介公司基本都会有门店内部管理系统来办公（如“易房大师”），自然会有很多老经纪人因为挑食（个人认为是懒）导致很多有效客户不能及时跟进，不想要了，那么你可以要过来。
5、老客户
维护好老客户之间的关系，让客户信赖你甚至成为朋友，长久以往，老客户给你带来的房客源是很有价值的。
6、精耕商圈
每天可以多去外面跑一些楼盘，把门店周边的核心盘源熟悉透了，在精耕过程中，也会跑到一些优质的房客源。
7、小区驻守
经常见小区里会有很多经纪人驻守，驻守的目的是为了获取房客源。也有在人多的街口、天桥等驻守。驻守过程中可以主动询问路过的人群，也可派单。
8、网络端口
不管你是做房源，还是客源，还是其他的工作，网络显然成了开发客户的主要途径。主流端口如58、赶集、安居客等，通过发布房源来吸引客户直接联系。
注意：发布优质房源容易带看成交，端口数量越多，获客几率越大。
㈥ 换房时，先卖后买的风险是什么
换房时，如果先卖后买，可能存在以下3点风险：1.市场上行的时候先卖后买，可能面临难以买到价格合适的房子；2.旧房出售，如果遇到买方违约，资金不能及时收回，很容易造成连环违约，3.政策风险导致失去购房资质或者影响购房能力。
一、哪些情况适合先卖后买？
先卖后买，即先出售再购入。一般选择这种方式主要针对以下人群：
1.购房资质已经占满的人群，需要先出售旧房腾出换房资质。
目前北京限购政策如下：
北京住宅限购政策
2.手头资金不充足的人群
“930新政”之后，对于购房首套、二套以及贷款成数都做出了很多调整。单单就首付款而言，对于部分换房人群可能要多准备十几万的首付款。
以一套网签价为700万的房子为例：
新政之后首付款差别
所以，对于首付款不充足的换房者，先出售旧房收到房款，再购入新房。
3、想合理避税的换房者
如果出售旧房时名下有房，或者购入新房时名下有房，如果是普通住宅则不能享受满五唯一免个税、不能享受首套购房契税优惠。
关于契税和个税的征收办法如下：
税费政策
举个例子：
1.小王名下一套 满五唯一 的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，网签价＞核定价：
小王 首套购房 所交 契税 费为：300万×1%= 3万元
2.小王名下一套 满五不唯 一的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，且网签价 ＞ 核定价：
小王 二套购房 所交 契税 费为：300万×3%= 9万元
二、先卖后买有什么风险？
先卖后买，总结起来有三点风险：政策风险影响购房能力、收款风险可能导致连环违约。
1.政策风险：新政策的出台容易影响购房能力
举个例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
也就是说，如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成换房不成甚至违约。
再比如：2016年的“930新政”，调整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅，首付多了140万。
2.收款风险：资金一旦不到位，容易连环违约
举个例子：
刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠纷产生：
签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
法院判决：
1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》
2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元
4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。
三、如何规避先卖后买的风险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个交易安全畅通完成。
1.签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环单的履行进程。
2.需格外关注连环单中款项支付方式以及支付时间，这两项内容关系着交易能否顺利进行。在约定这两项内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
3.连环单中价款的约定十分重要，价款是否能够按照约定的支付时间以及支付风险的把控是换房的重要两点，必要时可以选择经纪机构有保障的金融产品保障连环单的快速顺利完成。
4.使用补充协议，将合同中不明确的合同条款进一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。
对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。
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该内容只在北京适用
㈦ 房地产八大拓客渠道分别是
1、业主
很多业主卖房的原因基本上都是换房子，而这些业主卖房子以后，一般都会立马卖房，在行业里叫连环单。
2、上门客户
每个月都会有客户上门登记咨询的，你要做的就是主动、热情地去接待，用心去解决客户问题，日积月累，积少成多，主动上门的一般都很有意向购房。
3、人际关系
要让亲朋好友知道自己在做房产行业，身边的亲戚朋友、同学可能会有购房需求，做熟不做生，同样条件下自然会找自己。
4、公司公客
中介公司基本都会有门店内部管理系统来办公，自然会有很多老经纪人因为挑食，导致很多有效客户不能及时跟进不想要了，那么自己可以要过来。
5、老客户
维护好老客户之间的关系，让客户信赖你甚至成为朋友，长久以往，老客户给你带来的房客源是很有价值的。
6、精耕商圈
每天可以多去外面跑一些楼盘，把门店周边的核心盘源熟悉透了，在精耕过程中，也会跑到一些优质的房客源。
7、小区驻守
经常见小区里会有很多经纪人驻守，驻守的目的是为了获取房客源。也有在人多的街口、天桥等驻守。驻守过程中可以主动询问路过的人群，也可派单。
8、网络端口
不管你是做房源，还是客源，还是其他的工作，网络显然成了开发客户的主要途径，通过发布房源来吸引客户直接联系。
(7)经纪人连环单扩展阅读
房地产拓客可以和培训公司、银行、通讯等有大客户资源的公司进行客户资料置换；通过互联网来搜索客户资料，拓展自己的客户资料库；根据当地的企业资料和黄页等渠道来拓客；开展媒体和自媒体宣传的渠道来拓客；开展房产体验活动的方式来拖等。
之前，拓客要提前制定拓客计划，提前想好时间，地点，拓客人员数量，还有预算成本。有了计划后，才能更好的实施，并且及时反馈，根据实际情况随时调整。